Taxatie
Een onafhankelijk, onderbouwd oordeel over de marktwaarde van een object op een bepaald moment, opgesteld door PAM N.V. volgens de International Valuation Standards (IVS) en vastgelegd in een controleerbaar rapport.
Een onderbouwd oordeel over de marktwaarde.
De internationale maatstaf is de marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen het object zou worden overgedragen tussen een bereidwillige koper en verkoper, na behoorlijke marketing, waarbij beide partijen goed geïnformeerd en zonder dwang handelen. Wij werken volgens de International Valuation Standards (IVS). Dat betekent een vaste opbouw, expliciete uitgangspunten en een waardeoordeel dat navolgbaar is voor u, uw notaris en uw bank.
Wie de taxatie uitvoert
Binnen onze organisatie verzorgt PAM N.V. de taxaties en marktanalyses, onder het label PAM Research & Analytics. Raakt een stuk de juridische vaststelling van een perceelsgrens, dan wordt dat door de beëdigd landmeter (Surmapping N.V.) getoetst; het waardeoordeel zelf is en blijft van PAM.
PAM Research & Analytics publiceert daarnaast periodiek marktanalyses over de Surinaamse vastgoedmarkt, op basis van geaggregeerde, geanonimiseerde gegevens.
Waarvoor u een taxatie nodig heeft
- Aan- of verkoop, om een reële vraag- of biedprijs te bepalen
- Financiering en hypotheek, waarbij de bank een onderbouwde waarde verlangt
- Verdeling bij erfenis, boedel of echtscheiding
- Inbreng of herwaardering in een onderneming of op de balans
- Geschillen en onderhandelingen, waarbij een neutrale waarde houvast geeft
- Overdrachtskosten, die vaak op de getaxeerde waarde worden gebaseerd
Vijf benaderingen, per object de juiste
Welke methode leidend is, hangt af van het object en het doel. Vaak combineren wij er twee om het resultaat te toetsen.
- Vergelijkingsmethode - de waarde afgeleid uit recente transacties van vergelijkbare objecten, met correcties voor ligging, omvang en staat. De basis voor de meeste woningen en percelen.
- Inkomstenmethode (BAR/NAR) - de waarde volgt uit het huurrendement, via de bruto- en netto-aanvangsrendementen. Geschikt voor verhuurd en commercieel vastgoed.
- DCF - een contante-waardeberekening van toekomstige kasstromen; voor complexer, inkomstengedreven vastgoed met een langere horizon.
- Kostenmethode - grondwaarde plus de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen; voor bijzondere objecten zonder actieve markt.
- Residuele methode - de grondwaarde als restpost: de te verwachten opbrengst na ontwikkeling minus de bouw- en bijkomende kosten. Voor ontwikkelposities en verkaveling.
De uitkomsten worden tegen elkaar afgewogen tot één gemotiveerde marktwaarde. Dat is geen simpel gemiddelde, maar een oordeel: de reconciliatie.
Marktwaarde en executiewaarde
Naast de marktwaarde vraagt met name een financier vaak naar de executiewaarde: de te verwachten opbrengst bij gedwongen verkoop, onder tijdsdruk en minder gunstige omstandigheden. Die ligt doorgaans lager. In het rapport vermelden wij altijd welke waarde is bepaald, tegen welke datum en onder welke uitgangspunten.
Waarom u op het oordeel kunt bouwen
Een taxatie is alleen bruikbaar als zij onafhankelijk en navolgbaar is. Daarom onderbouwen wij met markttransacties en objectgegevens in plaats van met onderbuikgevoel, vindt er een interne review plaats vóór ondertekening, en tonen wij met een gevoeligheidsanalyse hoe robuust de waarde is. Ons honorarium is niet gekoppeld aan de hoogte van de waarde.
Rekenvoorbeeld: hoe de BAR en NAR de waarde bepalen
Een vereenvoudigd voorbeeld voor een verhuurd object laat zien hoe de bruto- en netto-aanvangsrendementen tot een waarde leiden. De cijfers zijn illustratief.
- Bruto jaarhuur: SRD 240.000
- Exploitatielasten (onderhoud, beheer, belasting): min SRD 60.000
- Netto huuropbrengst: SRD 180.000
- Bruto-aanvangsrendement (BAR): 10,0%
- Netto-aanvangsrendement (NAR): 7,5%
Waarde ≈ netto huur / NAR = 180.000 / 0,075 ≈ SRD 2,4 miljoen. Ter toets: bruto huur / BAR = 240.000 / 0,10 = SRD 2,4 miljoen. De twee benaderingen bevestigen elkaar.
In een echt rapport onderbouwen wij de BAR en NAR met markttransacties en objectkenmerken, en tonen wij de gevoeligheid van de waarde voor variatie in het rendement.
Doorlooptijd
De doorlooptijd hangt af van het object, de aanlevering van de stukken en de gevraagde diepgang. Termijnen zijn indicatief.
- Woning
- 1-2 weken - na opname en aanlevering stukken.
- Commercieel
- op maat - grotere objecten en uitgebreid rapport.
Waarde is geen vaste prijs
Een taxatie is een gefundeerde schatting op de waardepeildatum, geen garantie van de uiteindelijke verkoopprijs. Marktomstandigheden veranderen; een rapport heeft daarom een beperkte geldigheidsduur.
- Een rapport is bestemd voor het overeengekomen doel en de genoemde peildatum.
- Gebruik voor een ander doel of een latere datum vergt een actualisatie; daarvoor geldt een gereduceerd tarief.
- Voor financiering hanteren partijen vaak een termijn van enkele maanden.
Benodigde documenten
Om met de taxatie te kunnen starten hebben wij het volgende van u nodig.
- De akte of het eigendomsbewijs
- De kadastrale status: het PerceelsID of de uitmetingskaart
- Het doel van de taxatie en de gewenste peildatum
- Bij verhuurd of commercieel vastgoed: huur- en kostengegevens
- Toegang tot het object voor de opname ter plaatse
Wat u krijgt
Een volwaardig taxatierapport telt, afhankelijk van object en doel, doorgaans ruim een dertigtal pagina's en is opgebouwd uit vaste onderdelen, zodat elke stap navolgbaar is. De diepgang schalen wij op het doel: een beknopte waardebepaling voor een woning, of een uitgebreid institutioneel rapport voor commercieel vastgoed en financiering.
- Opdracht, doel, waardebegrip en uitgangspunten
- Object- en omgevingsbeschrijving; juridische en kadastrale status
- Hoogste en beste gebruik (HBU)
- Markt- en locatieanalyse
- Waardering volgens de gekozen methoden en de correctiematrix
- Reconciliatie tot één marktwaarde; waar gevraagd de executiewaarde
- SWOT, risicoregister en gevoeligheidsanalyse
- ESG-aandachtspunten en strategisch advies
- Bijlagen: kaarten, foto's, transactiereferenties en bronnen
Kosten en betaling
- Taxatie
- vanaf € 175 - woning of perceel.
- Aanbetaling
- vanaf € 100 - vooraf te voldoen.
- Commercieel
- op maat - offerte op maat.
- Taxatie woning of perceel
- vanaf € 175
- Commercieel / institutioneel rapport
- offerte op maat
- Aanbetaling bij aanvang
- vanaf € 100
- Herwaardering / actualisatie
- gereduceerd tarief
Betaling: aanbetaling vooraf, restant bij oplevering. Afrekening in SRD tegen de dagkoers (indicatief € 1 ≈ SRD 44, 19-08-2026); de koers fluctueert. De prijs hangt af van objecttype, waarde en de gevraagde diepgang; vraag een offerte aan, die is 30 dagen geldig.
Zo werkt het
Van opname tot ondertekend rapport.
- Aanvraag & doel Wij bepalen samen het doel, het waardebegrip en de peildatum.
- Documenten & vooronderzoek Akte, kadastrale status en, indien beschikbaar, huur- en kostengegevens.
- Opname ter plaatse Inspectie, opmeting en fotorapportage van het object.
- Markt- & waardeanalyse Transactieonderzoek en toepassing van de methoden, met correcties.
- Reconciliatie & rapport Afweging tot één marktwaarde; opstellen van het rapport.
- Controle & ondertekening Interne review en ondertekening; oplevering in pdf.
Uw dossier volgen
U volgt de voortgang zelf online in uw eigen dossier: waar staat de taxatie, wat is gedaan en wat volgt.
Veelgestelde vragen
Is een taxatie hetzelfde als de verkoopprijs?
Nee. Een taxatie is een onderbouwde schatting van de marktwaarde op de peildatum, geen garantie van de uiteindelijke prijs.
Volgens welke standaard werken jullie?
Volgens de International Valuation Standards (IVS), met expliciete uitgangspunten en een navolgbare opbouw.
Hoe lang is een rapport geldig?
Beperkt: de markt verandert. Voor financiering hanteren partijen vaak een termijn van enkele maanden; daarna volstaat meestal een actualisatie.
Wat kost een taxatie?
Vanaf € 175 voor een woning of perceel, met een aanbetaling vanaf € 100 vooraf. Commercieel vastgoed is maatwerk.
Kunnen jullie ook de executiewaarde bepalen?
Ja, naast de marktwaarde bepalen wij desgewenst de executiewaarde voor financieringsdoeleinden.